Что Такое Ликвидность Недвижимости и Как Выбрать Квартиру, Которую в Будущем Будет Легко Продать

Рынок недвижимости Тбилиси в последние годы заметно растет, и данные за 2026 год это подтверждают: количество проданных квартир в столице увеличилось примерно на треть по сравнению с предыдущим годом. Выбор на рынке большой, однако не все квартиры в Тбилиси пользуются одинаковым спросом. Одни продаются быстро, другие могут ждать покупателя месяцами, а иногда и годами.

На профессиональном языке эта разница называется ликвидностью. При выборе квартиры на нее стоит обращать не меньше внимания, чем на расположение, планировку или условия сдачи объекта, хотя, к сожалению, покупатели задумываются о ней сравнительно редко. В этой статье разберем, что означает ликвидность, какие факторы повышают спрос на квартиру и помогают сохранить ее стоимость, а также как оценить по этим меркам жилой комплекс Maqro City Tbilisi.

Что подразумевается под ликвидностью недвижимости?

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость можно продать по цене, близкой к рыночной. Если для быстрой продажи квартиры приходится существенно снижать цену, такую недвижимость нельзя считать ликвидной: при сделке собственник теряет часть ее стоимости.

Для инвесторов ликвидность особенно важна, но учитывать ее стоит и обычным покупателям при выборе квартиры для долгосрочного проживания. Семье может понадобиться больше места, может появится необходимость переезда в связи со сменой работы или по иным причинам. Если квартиру приходится продавать, то именно спрос во многом определит, как быстро удастся найти покупателя и на какую сумму может рассчитывать владелец. 

Какие факторы определяют ликвидность квартиры?

Расположение и перспективы развития района

Спрос на недвижимость в первую очередь зависит от ее расположения. Покупатели учитывают, насколько удобно добираться до разных частей города, поэтому квартиры рядом с метро, рядом с транспортными узлами и основными магистралями стабильно пользуются высоким спросом. Имеют значение и перспективы инфраструктурного развития самого района: если в ближайшем будущем запланированны дорожные или крупные коммерческие проекты, они постепенно повышают интерес к этой части города.

Как раз подобными преимуществами обладает Maqro City Tbilisi, который строится на улице Ноэ Рамишвили в районе Самгори. До станции метро “Самгори” от комплекса около пяти минут пешком, до аэропорта примерно 10 минут на автомобиле, а до центра города около 15 минут. В районе также запланированы новые дорожные проекты, которые, вероятно, дополнительно повысят интерес к местной недвижимости.

Состояние здания и опыт девелопера

Покупатели нередко предпочитают старым домам современные энергоэффективные жилые комплексы. Причина вполне практична: такая недвижимость, как правило, не требует замены устаревших коммуникаций или капитального ремонта и более востребована на вторичном рынке.

Опыт девелопера особенно важен, если покупатель рассматривает квартиры в строящихся домах в Тбилиси. Если строительные работы еще в процессе, то предыдущие проекты компании могут многое сказать о том, насколько рискованно ли вкладываться в новый дом.

Опыт девелопера и состояние его реализованных проектов также могут многое рассказать и о качестве самой конструкции. Maqro City Tbilisi строит компания Maqro Development, которая уже сдала в столице два крупных жилых комплекса: Green Budapest и Green Diamond. Их сегодняшнее состояние вполне себе хорошая иллюстрация качества работы компании. И это важно с точки зрения ликвидности: квартиры от надежного девелопера обычно вызывают больше доверия на вторичном рынке.

Площадь и планировка

На рынке недвижимости Тбилиси особенно востребованы компактные двухкомнатные квартиры. Небольшие семьи покупают их для долгосрочного проживания, а инвесторы рассматривают как недвижимость, которую в последующем будет легче всего сдать в аренду. Но для такой квартиры особенно важна планировка: отделена ли спальня от гостиной, достаточно ли естественного света и предусмотрено ли удобное пространство для кухни.

Инфраструктура комплекса

Выбирая квартиру, покупатели также смотрят, есть ли на территории комплекса парковка, благоустроенная зеленая территория, спортивные и детские зоны. В проекте Maqro City Tbilisi предусмотрены несколько бассейнов, теннисные и баскетбольные площадки, велосипедные и беговые дорожки, детский сад и игровые пространства. Комплексы с такой инфраструктурой интересны как тем, кто ищет долгосрочное жилье для себя, так и инвесторам.

Потенциал для сдачи в аренду

Инвестиционную недвижимость чаще всего покупают для быстрой сдачи в аренду, поскольку таким образом собственник может получать регулярный пассивный доход. В Тбилиси жилье чаще всего ищут рядом со станциями метро и деловыми районами, потому, что спрос на квартиры в таких локациях стабильно высокий.

Юридический статус

Ликвидность квартиры зависит и от ее юридического статуса. Право собственности должно быть зарегистрировано в Публичном реестре, а сама недвижимость не должна находиться в ипотеке, под арестом или быть предметом судебного спора. Если не все документы в порядке, то высока вероятность, что процесс продажи затянется: многие потенциальные покупатели отказываются от такой квартиры еще до того, как речь пойдет об остальных ее характеристиках.

Что снижает ликвидность квартиры?

Чаще всего ликвидность квартиры снижают следующие факторы:

• Нестандартная или слишком большая площадь: круг потенциальных покупателей такой недвижимости уже, поэтому продажа обычно занимает больше времени;

• Сложная или непрактичная планировка: если переобустроить помещение в соответствии со вкусом покупателя требует дополнительных работ и расходов, интерес к квартире ниже;

• Слабо развитая инфраструктура района: ограниченная транспортная доступность и большое расстояние до магазинов, учебных заведений или медицинских учреждений уменьшают интерес к квартире, даже если само жилье находится в хорошем состоянии;

• Техническое состояние здания: инженерные системы в старых домах со временем изнашиваются, а на отопление и охлаждение помещений требуется больше энергии. Это одна из причин, почему покупатели, как правило, предпочитают новостройки.

При оценке ликвидности квартиры стоит учитывать ее расположение и перспективы развития района, качество здания и опыт девелопера, площадь и планировку, инфраструктуру комплекса, потенциал для сдачи в аренду и юридический статус. Если оценить эти факторы заранее, выше вероятность того, что квартира останется выгодной с инвестиционной точки зрения многие годы спустя.

О ликвидности стоит задуматься еще на этапе покупки, поскольку изменить расположение или планировку квартиры в момент продажи уже маловероятно. В Maqro City Tbilisi ликвидности квартир способствуют близость к метро, передача жилья покупателю с полным ремонтом и разнообразная инфраструктура, которая расположится на территории комплекса.

Подробнее о проекте можно узнать в офисе продаж Maqro City Tbilisi, а посмотреть квартиры можно также с помощью виртуального тура.