Инвестиционная Недвижимость: Что Это и Какие Возможности Открывает Тбилиси?

За последние годы рынок недвижимости Тбилиси сильно изменился. Только с 2023 по 2024 год его объем вырос на 10,3% - с 2,6 до 2,9 миллиарда долларов США. Неудивительно, что интерес к инвестиционной недвижимости растет как среди местных, так и среди иностраннцев.

Перед покупкой у инвесторов обычно возникают вполне практичные вопросы: в какой тип недвижимости лучше вложиться? На что смотреть в первую очередь? Какая стратегия подойдет тем, кто только начинает инвестировать?

В этой статье Maqro Development попытается досконально ответить на эти вопросы и поделиться практическими рекомендациями, опираясь на существующие на данный момент данные.

Что значит инвестирование в недвижимость?

Инвестиционная недвижимость - это любой тип площади, которую покупают не для личного проживания, а для получения дохода или роста капитала. У инвестора может появиться пассивный доход в виде ежемесячной аренды или он дождаться, пока объект подорожает, и затем продать его с выгодой.

Недвижимость глобально считается одним из самых надежных и стабильных инвестиционных активов. В отличие от акций и облигаций, это физический актив. Владелец может сам управлять им и влиять на его стоимость: сделать капитальный или косметический ремонт, внедрить энергоэффективные решения или улучшить общую инфраструктуру здания.

Но это не значит, что инвестиции в недвижимость совсем не имеют рисков. Нужно до покупки учесть возможные колебания рынка, периоды без арендаторов и неожиданные расходы на ремонт. Поэтому перед покупкой инвестиционной недвижимости важно хорошо подготовиться, а один из первых шагов, это правильно выбрать тип объекта.

Основные типы инвестиционной недвижимости

Купить недвижимость для чужого проживания считается одной из самых распространенных форм инвестирования. В этом случае инвестор покупает квартиру или частный дом, а затем сдает объект в аренду. Такой подход может приносить стабильный ежемесячный доход, но вместе с этим требует общения с арендаторами и постоянного ухода за недвижимостью.

Коммерческие площади - офисы, магазины, склады - тоже популярный вариант инвестиционной недвижимости и часто могут приносить даже более высокий доход. Правда, стартовые вложения в таком типе пространств обычно требует больше изначального капитала.

Есть и недвижимость гостиничного типа. За последние годы она стала особенно популярной в туристически активных городах, в том числе и Тбилиси.

Еще один вариант - инвестиционные группы в сфере недвижимости, известные как REIGs, и инвестиционные трасты недвижимости (REITs). При такой модели инвестор вкладывает капитал в компании, которые владеют крупными доходными объектами, управляют ими или финансируют их. Инвестор покупает акции или доли этих организаций, становится совладельцем недвижимости в их портфеле и получает соответствующие дивиденды. Для начинающих инвесторов такой формат может быть удобным, потому что обслуживанием объекта, ремонтом и общением с арендаторами занимается управляющая компания. Хотя надо учитывать, что это направление в Грузии пока не пользуется большой популярностью.

Почему Тбилиси привлекателен для инвестиций?

Одна из главных причин - в Грузии очень либеральная налоговая политика. Для физических лиц владение недвижимостью практически освобождено от налога (или минимально), а доход от аренды облагается налогом всего в 5%. Кроме того, по простоте открытия бизнеса Грузия на 7-ом месте среди 190 стран мира. Инвестиционную привлекательность страны также усиливают соглашения о свободной торговле с Евросоюзом, Китаем и другими стратегическими рынками.

Если говорить именно о Тбилиси, столица остается экономическим центром страны. Здесь живет почти треть населения Грузии. По данным за 2024 год, 80,5% прямых иностранных инвестиций пришлось именно на Тбилиси.

Показатели доходности тоже выглядят перспективно. В 2024 году средний ROI в Тбилиси составлял 10%, а средняя арендная ставка достигала 10 долларов за квадратный метр. В проектах Maqro Development эти показатели даже выше: ROI доходит до 15%, а арендная ставка превышает 15 долларов за квадратный метр.

Какую инвестиционную стратегию лучше выбрать в Тбилиси?

Инвестиционную стратегию стоит выбирать с учетом особенностей рынка. В Тбилиси доказано, что хорошо работают несколько подходов.

Долгосрочная аренда предполагает покупку квартиры и сдачу ее на длительный срок. Эта стратегия дает стабильный и более прогнозируемый доход. Лучше всего она работает в центральных районах, где развитая транспортная инфраструктура, а общественные и коммерческие объекты часто находятся в пешей доступности.

Еще одно направление - инвестиции в апартаменты нацеленные на краткосрочную аренду, для туристов и деловых гостей. В Тбилиси, где туристический поток остается стабильно активным почти круглый год, такой подход может приносить высокую доходность на протяжений всех четырех сезонов. Но важно учитывать, что он требует больше ресурсов и часто активного менеджмента со стороны владельца: нужно заниматься управлением, уборкой и коммуникацией с гостями. Так, что этот вид дохода не совсем пассивный.

Третья распространенная стратегия связана с ростом стоимости актива. Инвестор покупает площадь на раннем этапе строительства, а после завершения проекта продает ее. Такой подход может заметно увеличить капитал, но требует хорошего понимания рынка и внимательной оценки надежности девелопера.

При покупке апартамента в Maqro City Tbilisi инвестор может выбрать из этих стратегий ту, которая лучше всего подходит его целям и выглядит наиболее выгодной. В проекте представлены как жилые, так и гостиничные площади. Владельцы гостиничных апартаментов могут пользоваться инфраструктурой Mövenpick Living, включая ресепшн, ресторан, фитнес-зал и спа-центр. Благодаря такому разнообразию проект подходит инвесторам с разными целями.

Что делает Maqro City Tbilisi особенно привлекательным девелопментом для инвестиций?

Помимо того, что проект можно адаптировать под разные инвестиционные стратегии, у Maqro City Tbilisi есть еще несколько факторов, которые вместе формируют его инвестиционную привлекательность.

Современный жилой комплекс в Тбилиси расположен на улице Ноя Рамишвили, в одном из самых перспективных и активно развивающихся районов города. Объект находится в 5 минутах ходьбы от станции метро Самгори, а дорога до аэропорта на автомобиле занимает 10 минут. До центра города в среднем можно добраться за 15 минут, а торговый центр East Point расположен всего в 5 минутах езды от комплекса. Потенциал увеличивают и запланированные на будущее инфраструктурные проекты, в  том числе и прямое соединение Кахетинской автомагистрали к въезду города и строительство нового международного аэропорта.

Наряду с локацией важен и масштаб проекта. Комплекс занимает площадь в 100 000 квадратных метров. На территории расположены 17 зданий и, в общей сложности, 4 000 жилых квартир. Рекреационная зона занимает почти половину территории: 45 169 квадратных метров. У комплекса 4 бассейна, 3 теннисных корта, 2 баскетбольные площадки, беговые и велодорожки. Также в расположении жителей открытые и закрытые фитнес-зоны, детский сад и игровые площадки. Удобная инфраструктура повышает спрос на аренду.

Еще одно преимущество инвестиции в проектах Maqro Development в том, что компания передает покупателям полностью отремонтированные квартиры. Жилые площади передаются владельцам с ламинатом, теплым полом, окрашенными стенами, кухонной мебелью и встроенной техникой, включая варочную поверхность, духовку и вытяжку. Ванная комната также полностью укомплектована. Для инвестора это значит, что объект можно сразу продать или сдать в аренду без дополнительных расходов.

Что касается условий покупки, можно купить квартиру с беспроцентной внутренней рассрочкой, а можно оплатить всю стоимость единовременно. Минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости недвижимости, а при полной оплате действует скидка в 15%.

Инвестирование в недвижимость направление многогранное, непростое, но безоговорочно перспективное. Рынок недвижимости Тбилиси создает для этого хорошие условия благодаря росту и привлекательной налоговой среды для инвесторов. Maqro City Tbilisi - новый проект Maqro Development - предлагает покупателям сразу и комфорт, и удобное позиционирование для будущих инвестиций.

Если вас заинтересовал проект, свяжитесь с отдел продаж компании и официальный представитель Maqro Development предоставит подробную информацию по любому вопросу.