როგორ უნდა შეიძინოს უცხო ქვეყნის მოქალაქემ ბინა საქართველოში?

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის მიმართ უცხო ქვეყნის მოქალაქეების ინტერესი საგრძნობლად გაიზარდა. თბილისში ბინებს უკვე არა მხოლოდ საცხოვრებლად, არამედ საინვესტიციოდაც აქტიურად ყიდულობენ, რასაც მარტივი პროცედურები და საკუთრების უფლების საკანონმდებლო ჩარჩო უწყობს ხელს.

საქართველოს კანონმდებლობით, უცხოელებს ბინის ყიდვა თითქმის იმავე პირობებით შეუძლიათ, რომლებიც ქვეყნის მოქალაქეებზე ვრცელდება. თუმცა გასათვალისწინებელია რამდენიმე საკითხი, მათ შორის საჭირო დოკუმენტები, ანგარიშსწორების ფორმა და ქონების რეგისტრაციის წესი. 

ამ ბლოგში „მაქრო სითი თბილისის“ გუნდი განმარტავს, რა ეტაპები უნდა გაიაროს უცხოელმა მყიდველმა და რას უნდა მიაქციოს ყურადღება გარიგების გაფორმებამდე. 

რა ტიპის უძრავი ქონების შეძენა შეუძლია უცხო ქვეყნის მოქალაქეს?

საქართველოს კანონმდებლობით, უცხო ქვეყნის მოქალაქეს საცხოვრებელი და კომერციული უძრავი ქონების შეძენა შეუძლია. მათ შორისაა ბინები თბილისში, კერძო სახლები და საოფისე ფართები. შეზღუდვა მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიწაზე ვრცელდება, რადგან უცხოელი მის მესაკუთრედ ვერ დარეგისტრირდება.

ბინის შესაძენად ვიზა და ბინადრობის ნებართვა არ არის საჭირო. გარიგების გასაფორმებლად მოქმედი პასპორტი სრულიად საკმარისია. რეგისტრაციის დასრულებისთანავე პირი ქონებაზე საკუთრების სრულ უფლებას იღებს, რის შემდეგაც მას შეუძლია ბინა გააქირაოს, გაყიდოს, გააჩუქოს ან მემკვიდრეობით გადასცეს. 

რა ეტაპებს მოიცავს ბინის შეძენა საქართველოში?

უძრავი ქონების შეძენა სამ ძირითად ეტაპს მოიცავს. თავდაპირველად მყიდველი სასურველ ბინას არჩევს და მის სამართლებრივ მდგომარეობას ამოწმებს. საჯარო რეესტრის ამონაწერით დგინდება, ვის ეკუთვნის ქონება და ხომ არ ადევს მას იპოთეკა ან ყადაღა. მშენებარე ბინები თბილისში კი დეველოპერის გამოცდილებისა და მშენებლობის ნებართვის გადამოწმების შემდეგ უნდა შეირჩეს. მნიშვნელოვანია პროექტის დასრულების ვადებისა და ქონებაზე უფლების რეგისტრაციის პირობების გარკვევაც.

შემდეგ მხარეები ნასყიდობის ხელშეკრულებას აფორმებენ. დოკუმენტში იწერება გადახდის გრაფიკი, ჩაბარების ვადა და ისიც, თუ რა მდგომარეობაში გადაეცემა ბინა მყიდველს. ხელშეკრულება ზოგადად ქართულ ენაზე ფორმდება, თუმცა უცხოელ მყიდველს, რა თქმა უნდა, მისი ორენოვანი ვერსია გადაეცემა. 

ბოლო ეტაპზე საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება. ამისთვის საჭიროა პასპორტი და მისი ნოტარიულად დამოწმებული ქართული თარგმანი, ნასყიდობის ხელშეკრულება და მომსახურების საფასურის გადახდის ქვითარი. რეგისტრაცია რამდენიმე სამუშაო დღეში სრულდება, დაჩქარებული მომსახურებით კი განაცხადის შეტანის დღესვე შეიძლება დასრულდეს. ამის შემდეგ მყიდველი, განურჩევლად მოქალაქეობისა, ქონების სრულუფლებიანი მესაკუთრე ხდება. 

როგორ შეიძლება ბინის შეძენა საქართველოში ჩამოუსვლელად? 

უცხო ქვეყნის მოქალაქეს ბინის ყიდვა საქართველოში ჩამოუსვლელადაც შეუძლია. ამისთვის ის მინდობილობას უფორმებს ნდობით აღჭურვილ პირს, რომელიც მის ნაცვლად ხელს აწერს ხელშეკრულებას და ქონებას საჯარო რეესტრში არეგისტრირებს. საზღვარგარეთ გაცემულ მინდობილობას ქართული თარგმანი უნდა დაერთოს, თავად დოკუმენტი კი, ქვეყნის მიხედვით, აპოსტილით დამოწმდეს ან ლეგალიზაცია გაიაროს. 

დეველოპერისგან ბინის ყიდვისას პროცესის დიდი ნაწილის გავლა დისტანციურადაც შეიძლება. მაგალითად, „მაქრო სითი თბილისში“ დაინტერესებული პირი ბინებს ვირტუალური ტურით ათვალიერებს, დეტალებს კი გაყიდვების გუნდთან სატელეფონო საუბრისას ან ონლაინ შეხვედრის დროს აზუსტებს. 

რა გზებით შეუძლია უცხოელ მყიდველს ბინის საფასურის გადახდა? 

უცხო ქვეყნის მოქალაქეს მეორად ბაზარზე დასრულებული ბინის ყიდვა ერთიანი გადახდით შეუძლია. ახალ საცხოვრებელ კომპლექს „მაქრო სითი თბილისში“ კი მისთვის შიდა უპროცენტო განვადებაც არის ხელმისაწვდომი. პირველადი შენატანის შემდეგ უცხოელი მყიდველი დარჩენილ თანხას მშენებლობის დასრულებამდე თანაბრად იხდის. განვადება პირდაპირ დეველოპერთან ფორმდება და ბანკის ჩართულობა საჭირო არ არის. 

ორივე შემთხვევაში უმჯობესია, უცხოელმა მყიდველმა თანხა საბანკო გადარიცხვით გადაიხადოს. ამის შემდეგ მას ხელთ რჩება ოფიციალური დოკუმენტი, რომელშიც მითითებულია გადახდის თარიღი, თანხა და მიმღები. ეს დოკუმენტი შეიძლება მომავალში გამოადგეს, მაგალითად, ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნისას.

რა ხარჯები და გადასახადებია გასათვალისწინებელი ბინის შეძენისა და ფლობისას?

თბილისში ბინის შეძენისას მყიდველი დამატებით გადასახადს არ იხდის. მისი ხარჯი მხოლოდ საკუთრების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საფასურია. ქონების ყოველწლიური გადასახადი ოჯახის შემოსავალზეა დამოკიდებული, ამიტომ ის ყველა მესაკუთრეს არ ეკისრება.

თუ მესაკუთრე ბინას აქირავებს, მიღებული შემოსავალი შეღავათიანი განაკვეთით იბეგრება. თუ ქონებას ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში ფლობდა, მისი გაყიდვით მიღებული მოგება საშემოსავლო გადასახადით აღარ იბეგრება.

საგადასახადო პირობები გარემოებების მიხედვით იცვლება, ამიტომ ზუსტი ინფორმაციის მისაღებად უმჯობესია ამ სფეროს სპეციალისტთან კონსულტაცია.

რა პირობებში შეიძლება უძრავი ქონების საფუძველზე ბინადრობის ნებართვის მიღება? 

საქართველოში უძრავი ქონების ფლობა უცხო ქვეყნის მოქალაქეს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნის საფუძველს აძლევს. ამისთვის ქონების საბაზრო ღირებულება 150 000 აშშ დოლარის ლარში ეკვივალენტს უნდა აღემატებოდეს.

ნებართვა ერთი წლის ვადით გაიცემა და მისი გაგრძელება ყოველ ჯერზე კიდევ ერთი წლით შეიძლება. ამისთვის უცხოელმა ქონებაზე საკუთრების უფლება უნდა შეინარჩუნოს. ამავე საფუძვლით ბინადრობის ნებართვის მიღება მის მეუღლესა და შვილებსაც შეუძლიათ. 

თუ ქონების საბაზრო ღირებულება 300 000 აშშ დოლარის ლარში ეკვივალენტს აღემატება, მესაკუთრეს შეუძლია მოითხოვოს საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა, რომელიც ხუთი წლის ვადით გაიცემა. ქონებაზე საკუთრების უფლების ხუთი წლის განმავლობაში შენარჩუნების შემდეგ უცხოელს უვადო ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნა შეუძლია. 

როგორ ეხმარება „მაქრო სითი თბილისის“ გუნდი უცხოელ ინვესტორებს? 

თუ ინვესტორს ბინები სამგორის მეტროსთან ახლოს აინტერესებს, „მაქრო სითი თბილისის“ გუნდთან შეუძლია დააზუსტოს კომპლექსის მდებარეობა, ხელმისაწვდომი ბინების ფართობი, დაგეგმარება და ჩაბარების ვადები. დისტანციური კონსულტაციისას ასევე შესაძლებელია იმის გარკვევა, რა შედის ბინის ფასში, რა მდგომარეობაში ბარდება საცხოვრებელი და რა დოკუმენტებია საჭირო მის შესაძენად.

„მაქრო სითი თბილისის“ პროექტის შესახებ კონსულტაციის მიღება გაყიდვების ოფისში ან დისტანციურად შეიძლება. საუბრისას გაყიდვების გუნდი დაინტერესებულ პირთან ბინის ტიპებს, გადახდის პირობებსა და ხელშეკრულების გაფორმების წესს დეტალურად განიხილავს.