რატომ ღირს ბინა დასრულებულ კომპლექსში უფრო ძვირი, ვიდრე საწყის ეტაპზე?

უძრავი ქონების ფასი მშენებლობის ეტაპების მიხედვით იცვლება. პროექტის საწყის ფაზაში ბინის ღირებულება, როგორც წესი, ყველაზე დაბალია, მშენებლობის დასრულებისა და კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ კი საგრძნობლად იზრდება. ფასთა სხვაობას რამდენიმე ფაქტორი განაპირობებს, რომელიც როგორც საქართველოს, ისე საერთაშორისო უძრავი ქონების ბაზრებზე მოქმედებს. 

დეველოპერული კომპანია „მაქრო დეველოპმენტი“ განმარტავს, როგორ აისახება მშენებლობის პროგრესი ბინის ფასზე და რა მახასიათებლები განაპირობებს პროექტის ღირებულების ზრდას. 

როგორ იცვლება საცხოვრებელი კომპლექსი მშენებლობის ეტაპების მიხედვით?

თბილისში საცხოვრებელი კომპლექსის მშენებლობა ოთხ ძირითად ეტაპად იყოფა. პირველი პროექტირების ფაზაა. ამ პერიოდში კომპანიას სამშენებლო ნებართვა უკვე მოპოვებული აქვს და პროექტის კონცეფციას ამუშავებს, თუმცა სამშენებლო სამუშაოები ჯერ დაწყებული არ არის. კვადრატული მეტრის ფასი ამ ეტაპზე შედარებით დაბალია, რადგან ბინის შეძენა მხოლოდ პროექტისა და გეგმის საფუძველზე ხდება. მიუხედავად ამისა, არსებობს მშენებლობის შეფერხების ან შეჩერების რისკი.

მეორე ეტაპზე შენობის კარკასი შენდება. სამუშაოების წინსვლასთან და რისკების შემცირებასთან ერთად, ბინის ღირებულება საწყის ფაზასთან შედარებით იზრდება. 

მესამე ეტაპი ფასადის მოპირკეთებას, კარ-ფანჯრების მონტაჟსა და შიდა კომუნიკაციების გაყვანას მოიცავს. ამ დროისთვის კომპლექსი დასრულებულ სახეს იღებს, რაც ბინების ფასზეც აისახება.  

დასკვნით ეტაპზე კომპლექსი ექსპლუატაციაში შედის და ბინები მფლობელებს გადაეცემათ. დარჩენილი თავისუფალი ფართების რაოდენობა ამ დროისთვის შეზღუდულია, შესაბამისად, უძრავი ქონების ფასი მაქსიმალურ ნიშნულს აღწევს. 

რა ფაქტორები განაპირობებს ბინის ფასის ზრდას? 

ღირებულების მატების უპირველესი მიზეზი რისკების კლებაა. საწყის ეტაპზე საცხოვრებელი კომპლექსი მხოლოდ დოკუმენტებში არსებობს, ამიტომ მომხმარებელი თანხას, გარკვეულწილად, მომავალ პროექტში აბანდებს. სამუშაოების წინსვლასთან ერთად საფრთხეები მცირდება, შესაბამისად, ის შეღავათიც იკლებს, რომელსაც დეველოპერი ადრეულ მყიდველებს სთავაზობდა. 

უძრავი ქონების ფასზე ფინანსური ფაქტორებიც მოქმედებს. პროექტის დასაწყისში კომპანიას მიწის შესაძენად, საპროექტო სამუშაოებისა და მშენებლობის დასაწყებად დამატებითი კაპიტალი სჭირდება. ადრეული გაყიდვები საბანკო სესხთან შედარებით ხშირად უფრო ხელსაყრელი გზაა თანხის მოსაზიდად, რის გამოც ბინებზე უკეთესი პირობები ვრცელდება. 

ფასის ცვლილებას სამშენებლო ხარჯების ზრდაც განაპირობებს. მასალების, სამუშაო ძალისა და ლოგისტიკის გაძვირება ბინების საბოლოო თვითღირებულებაზეც აისახება. ამასთან, თბილისში მშენებარე ბინებზე მოთხოვნა მაღალი, მრავალბინიანი პროექტებისთვის გამოსადეგი მიწის ნაკვეთების რაოდენობა კი შეზღუდულია, რაც ბაზარზე ფასების ზრდას აჩქარებს.

გავლენას ახდენს მიმდებარე გარემოც. პროექტის მშენებლობის პერიოდში ტერიტორიაზე ხშირად იხსნება სავაჭრო და კვების ობიექტები, ემატება სასწავლო დაწესებულებები და წესრიგდება საგზაო ინფრასტრუქტურა. ასეთი ცვლილებები უბნის მიმზიდველობას ზრდის და უძრავი ქონების ღირებულებაზეც აისახება. 

ფასის მატების კიდევ ერთი მიზეზი დასრულებული კომპლექსის ადგილზე შეფასებაა. მყიდველს უკვე შეუძლია ნახოს შენობის ფასადი, ეზო, საერთო სივრცეები, ლიფტები და კომპლექსის გარემო. ამასთან, ბინა საცხოვრებლად მზად არის და ახალ სახლში გადასვლას ხანგრძლივი ლოდინი აღარ სჭირდება. ეს უპირატესობები დასრულებულ პროექტში ბინის საბოლოო ღირებულებასაც ზრდის. 

რომელი მახასიათებლები ზრდის პროექტის საინვესტიციო ღირებულებას? 

ყველა საცხოვრებელი კომპლექსის ფასი თანაბარი ტემპით არ იზრდება. განსხვავებას პროექტის მდებარეობა, კონცეფცია, ინფრასტრუქტურა და პარტნიორი ბრენდების რეპუტაცია განაპირობებს. 

ერთ-ერთი მთავარი ფაქტორი მდებარეობაა. განვითარებად უბანში, სატრანსპორტო კვანძებთან ახლოს აშენებული კომპლექსი განსაკუთრებით მოთხოვნადია, თუ ქალაქის ცენტრთან და მთავარ ავტომაგისტრალებთან კავშირი ნაკლებ დროს მოითხოვს. ამის მაგალითია ნოე რამიშვილის ქუჩაზე მშენებარე „მაქრო სითი თბილისი“. კომპლექსი სამგორის მეტროსთან ახლოს მდებარეობს, მის სიახლოვეში კი სავაჭრო ცენტრი „ისთ ფოინთი“ და თბილისის საერთაშორისო აეროპორტია. ნაკლებად დატვირთულ საათებში ქალაქის ცენტრამდე მგზავრობას დაახლოებით 15 წუთი სჭირდება. 

ქონების ღირებულებაზე თავად კომპლექსის კონცეფციაც მოქმედებს. პროექტები, რომლებიც საცხოვრებელ სივრცეებთან ერთად კომერციულ და საოფისე ზონებსაც მოიცავს, როგორც საცხოვრებელი, ისე საინვესტიციო თვალსაზრისით მეტ ინტერესს იწვევს. „მაქრო სითი თბილისი“ ამ პრინციპით შენდება. 100 000 კვადრატულ მეტრზე განთავსებული პროექტი, საცხოვრებელი სახლების გარდა, ბიზნესცენტრს, სპორტულ ინფრასტრუქტურას, დასასვენებელ პარკებსა და საბავშვო ბაღს მოიცავს. 

ბინის ფასი მშენებლობის წინსვლასთან ერთად რამდენიმე გარემოების გავლენით იცვლება. თანდათან მცირდება პროექტთან დაკავშირებული რისკები, იზრდება სამშენებლო დანახარჯები, ვითარდება მიმდებარე ტერიტორია და საცხოვრებელი კომპლექსი დასრულებულ სახეს იღებს.

„მაქრო სითი თბილისის“ მშენებლობა აქტიურად მიმდინარეობს, ამიტომ პროექტში ბინების შეძენა შიდა განვადებითა და ხელსაყრელი პირობებითაა შესაძლებელი. პროექტის მახასიათებლებისა და გადახდის პირობების შესახებ დეტალურ ინფორმაციას გაყიდვების გუნდი გასცემს.