Yatırım Amaçlı Gayrimenkul: Nedir Ve Tiflis’in Sunduğu İlgi Çekici Fırsatlar Nelerdir?

Tiflis’in gayrimenkul pazarı son birkaç yılda belirgin şekilde değişti. Sadece 2023 ile 2024 arasında pazar hacmi %10,3 artarak 2,6 milyar ABD dolarından 2,9 milyar ABD dolarına çıktı. Bu hızlı büyüme, hem yerel hem de uluslararası alıcıların dikkatini çekti. Artık birçok kişi gayrimenkulü yalnızca oturum amacıyla değil, yatırım aracı olarak da değerlendirmeye başladı.

Alıcıların önemli bir kısmı, imza atmadan önce oldukça pratik sorular soruyor: Hangi mülk tipine yatırım yapmak daha mantıklı? Satın almadan önce nelere dikkat edilmeli? Yeni başlayanlar için hangi yatırım stratejisi daha uygundur?

Aşağıdaki yazıda Maqro Development, bu soruları ayrıntılı şekilde yanıtlamayı ve belirli pazar verileriyle desteklenen pratik öneriler paylaşmayı amaçlıyor.

Gayrimenkule Yatırım Yapmak Ne Anlama Gelir?

Yatırım amaçlı gayrimenkul, uzun vadeli kişisel yaşam alanı olarak kullanılmaktan çok, pasif gelir elde etmek veya zaman içinde değer kazanmasını sağlamak amacıyla satın alınan mülk türüdür. Yatırımcı, alanı kiraya vererek aylık gelir elde edebilir ya da mülkün değerinin artmasını bekleyip daha sonra kârla satabilir.

Dünya genelinde gayrimenkul, en güvenilir ve istikrarlı yatırım varlıklarından biri olarak görülür. Hisse senedi veya tahvillerden farklı olarak, gayrimenkul fiziksel bir varlıktır. Mülk sahibi onu doğrudan yönetebilir; kozmetik ya da kapsamlı tadilatlar, enerji verimliliği sağlayan yenilemeler veya binanın ortak altyapısını iyileştirme yoluyla değerini etkileyebilir.

Yine de, kanıtlanmış istikrarına rağmen gayrimenkule yatırım yapmak tamamen risksiz değildir. Yeni mülk sahiplerinin piyasa değişimlerini, uzun süreli boş kalma ihtimalini ve beklenmeyen onarım masraflarını hesaba katması gerekir. Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almadan önce doğru hazırlık yapmak ve birden fazla senaryoyu değerlendirmek önemlidir. Riskleri azaltmanın ilk adımlarından biri de doğru mülk tipini seçmektir.

Yatırım Mülklerinin Başlıca Türleri

Konut satın almak, gayrimenkul yatırımının en yaygın biçimlerinden biridir. Bu durumda yatırımcı, açıkça kiraya verme amacıyla bir daire veya hatta bir ev satın alır. Bu model düzenli aylık gelir sağlamayı hedefler, ancak aynı zamanda kiracılarla düzenli iletişim kurmayı ve mülkün bakımını sürekli olarak takip etmeyi gerektirir.

Ofisler, mağazalar ve depolar gibi ticari alanlar da iyi birer yatırım amaçlı gayrimenkul olarak değerlendirilir. Doğru yönetildiklerinde daha yüksek getiri sağlayabilirler. Ancak genellikle daha yüksek bir başlangıç yatırımı gerektirirler.

Tiflis gibi büyük ve turistik şehirlerde, kısa süreli kiralama amacıyla gayrimenkul satın almak da son yıllarda oldukça popüler bir gayrimenkul yatırım stratejisi hâline geldi.

Bir diğer seçenek ise REIG olarak bilinen gayrimenkul yatırım grupları ve REIT olarak bilinen gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır. Bu modelde yatırımcılar, büyük ve gelir getiren mülklere sahip olan, onları yöneten veya finanse eden şirketlere sermaye yatırır. Yatırımcı bu kuruluşlardan hisse veya pay satın alır, portföydeki varlıkların ortaklarından biri olur ve ardından temettü geliri elde eder. Bu yaklaşım, özellikle yeni başlayan yatırımcılar için kullanışlı olabilir; çünkü mülk bakımı, yenileme işleri ve kiracı ilişkileri yönetim şirketi tarafından yürütülür. Buna rağmen bu strateji şu anda Gürcistan’da çok yaygın değildir.

Tiflis’i Gayrimenkul Yatırımı İçin Cazip Kılan Nedir?

Gürcistan’ın liberal vergi politikası, başkentin gayrimenkul yatırımcıları arasında hızla popülerleşmesinin başlıca nedenlerinden biridir. Gayrimenkul sahibi olan bireyler pratikte emlak vergisinden muaftır ya da çok düşük bir tutar öder. Kira gelirleri ise yalnızca %5 oranında vergilendirilir. Gürcistan ayrıca iş kurma kolaylığı açısından dünya genelinde 190 ülke arasında 7. sırada yer alır. Avrupa Birliği, Çin ve diğer stratejik pazarlarla yapılan serbest ticaret anlaşmaları da ülkeyi yatırım açısından daha cazip hâle getirir.

Tiflis’e gelince, başkent ülkenin ekonomik merkezidir ve Gürcistan nüfusunun neredeyse üçte birine ev sahipliği yapar. Aynı zamanda ülkedeki en büyük yabancı nüfusuna sahiptir. 2024 verilerine göre doğrudan yabancı yatırımların %80,5’i Tiflis’e yönelmiştir.

Getiri göstergeleri de umut vericidir. 2024 yılında Tiflis’te ortalama ROI %10 olurken, ortalama kira bedeli metrekare başına 10 ABD dolarına ulaştı. Özellikle Maqro Development projelerinde bu rakamlar daha yüksek seviyelere çıktı: ROI %15’e kadar ulaştı, kira bedelleri ise metrekare başına 15 ABD dolarını aştı.

Tiflis’te Hangi Yatırım Stratejisi Daha İyi Çalışır?

Doğru yatırım stratejisi büyük ölçüde pazara ve alıcının hedeflerine bağlıdır. Her durum için geçerli tek bir yaklaşım yoktur. Tiflis’te yatırımcıların birkaç seçeneği değerlendirmesi ve kendi hedeflerine en uygun olanı seçmesi gerekir.

Uzun vadeli kiralama stratejisi, bir daire satın alıp uzun süreli olarak kiraya vermek anlamına gelir. Bu model yatırımcılara istikrarlı ve öngörülebilir gelir sağlar. Kiralık mülk iyi ulaşım bağlantılarına sahip merkezi bir bölgede yer alıyorsa, kamu hizmetleri ve ticari alanlar yürüme mesafesindeyse, bu strateji özellikle iyi çalışır.

Bir diğer seçenek, turistlere ve iş amaçlı ziyaretçilere yönelik kısa süreli kiralamalara odaklanan otel tipi yatırımdır. Tiflis’te turist akışı yılın büyük bölümünde istikrarlı ve yüksek seyrettiği için bu yaklaşım dört mevsim boyunca güçlü getiri sağlayabilir. Ancak yatırımcının daha fazla zaman ve kaynak ayırmasını da gerektirir; çünkü mülkün yönetimi, temizliği, bakımı ve misafirlerle aktif iletişim süreci doğrudan takip edilmelidir. Kısa süreli kiralama, uzun vadeli kiralama kadar pasif bir gelir modeli değildir.

Üçüncü yaygın strateji sermaye artışına odaklanır. Bu, inşaatın erken aşamasında daire satın almak ve proje tamamlandıktan sonra kârla satmak anlamına gelir. Bu yaklaşım önemli bir sermaye artışı sağlayabilir, ancak iyi pazar bilgisi ve yalnızca başarısı kanıtlanmış, güvenilir geliştiricilerle çalışmayı gerektirir.

Maqro City Tbilisi gibi çok yönlü ve çok işlevli bir kompleks söz konusu olduğunda, yatırımcılar kendi hedeflerine en uygun ve en cazip getiriyi sunan stratejiyi seçme konusunda daha fazla esnekliğe sahip olur. Projede hem konut hem de otel tipi alanlar yer alır. Otel tipi dairelere yatırım yaparken alıcı, Mövenpick Living marka güvencesinden ve altyapısından yararlanır. Buna resepsiyon hizmetleri, restoran, fitness salonu ve spa merkezi dahildir. Bu çeşitlilik, projenin farklı planlara ve önceliklere sahip yatırımcılara hitap etmesinin nedenlerinden biridir.

Maqro City Tbilisi’yi Gayrimenkul Yatırımı Olarak Öne Çıkaran Nedir?

Maqro City Tbilisi’yi gayrimenkul yatırımcıları için cazip kılan tek unsur, farklı yatırım stratejilerine uyum sağlayabilmesi değildir. Yatırım değerini artıran birkaç başka önemli faktör de vardır.

Bunlardan ilki konumdur: Proje, şehrin en gelecek vadeden ve hızla gelişen bölgelerinden birinde inşa edilen Tiflis’te modern bir konut kompleksidir. Noah Ramishvili Caddesi, Samgori metro istasyonuna 5 dakikalık yürüme mesafesindedir. Tiflis Havalimanı ise araçla yalnızca 10 dakika uzaklıktadır. Şehir merkezine yaklaşık 15 dakikada, East Point alışveriş merkezine ise araçla sadece 5 dakikada ulaşılabilir. Altyapı geliştirmeleri devam ederken ve geleceğe yönelik yeni projeler planlanırken, yatırım potansiyeli de büyümeye elverişli bir konumdadır. Bu büyük altyapı projelerinden biri, örneğin Kakheti otoyolunun şehir girişine doğrudan bağlanması planıdır. Bir diğeri ise yeni uluslararası havalimanının inşasıdır.

Projenin ölçeği de büyük rol oynar. Kompleks 17 binadan oluşur. Projede 4.000 konut dairesi yer alır. 100.000 metrekarelik alanın neredeyse yarısı, yani 45.169 metrekarelik bölümü rekreasyon alanlarına ayrılmıştır. Kompleksin arazisinde 4 yüzme havuzu, 3 tenis kortu, 2 basketbol sahası, koşu yolları ve bisiklet yolları bulunur. Ayrıca kapalı ve açık fitness alanları, anaokulu ve çocuk oyun alanları da vardır. Bu çeşitlilik kira talebini artırmaya yardımcı olur.

Maqro Development’a yatırım yapmanın bir diğer avantajı, alıcıların taşınmaya hazır daireler teslim almasıdır. Geliştirici, konutları lamine parke, yerden ısıtma, boyalı duvarlar, mutfak mobilyaları ve ankastre cihazlar kurulmuş şekilde teslim eder. Bu cihazlar arasında ocak, fırın ve davlumbaz yer alır. Banyolar da tamamen donatılmıştır. Yatırımcılar için bu, mülkün ekstra tadilat masrafı olmadan hemen satılabileceği veya kiraya verilebileceği anlamına gelir.

Satın alma koşullarına gelince, Maqro City Tbilisi’ye yatırım yapmak oldukça kolaydır. Yatırımcılar %0 şirket içi taksit planıyla daire satın alabilir veya ödemenin tamamını tek seferde yapabilir. Minimum peşinat, mülk değerinin %20’sidir. Dairenin toplam bedeli tek seferde ödendiğinde ise %15 indirim uygulanır.

Gayrimenkul yatırımı geniş ve karmaşık bir alandır, ancak güçlü bir potansiyel sunar. Tiflis pazarı, büyüyen dinamikleri ve yatırımcı dostu vergi ortamı sayesinde elverişli koşullar yaratır. Maqro City Tbilisi, Maqro Development’ın hem yeni hem de deneyimli yatırımcılar için konforlu bir yatırım fırsatı olmayı hedefleyen yeni projesidir.

İlgilenenler şirketin satış ofisiyle iletişime geçebilir. Şirket temsilcisi, merak edilen her konuda ayrıntılı bilgi sağlayacaktır.