Tamamlanmış bir kompleksteki daire neden başlangıç aşamasındakinden daha pahalı?

Gayrimenkulün fiyatı, inşaatın aşamalarına göre değişir. Projenin başlangıç fazında dairenin bedeli kural olarak en düşük düzeydedir; inşaat tamamlanıp kompleks işletmeye alındıktan sonra ise gözle görülür biçimde artar. Fiyat farkını, hem Gürcistan'da hem de uluslararası gayrimenkul piyasalarında geçerli olan birkaç etken belirler.

Geliştirici şirket Maqro Development, inşaatın ilerleyişinin daire fiyatına nasıl yansıdığını ve hangi özelliklerin projenin değerini artırdığını açıklıyor.

Bir konut kompleksi inşaatın aşamalarına göre nasıl değişir?

Tbilisi'de konut kompleksi inşaatı dört temel aşamaya ayrılır. Birincisi tasarım fazıdır. Bu dönemde şirket yapı ruhsatını çoktan almış, projenin konseptini işliyordur; ne var ki inşaat çalışmaları henüz başlamamıştır. Metrekare fiyatı bu aşamada nispeten düşüktür, çünkü daire yalnızca proje ve plan üzerinden satın alınır. Yine de inşaatın gecikmesi ya da durması riski vardır.

İkinci aşamada binanın karkası yükselir. İşler ilerledikçe ve riskler azaldıkça dairenin değeri, başlangıç fazına kıyasla artar.

Üçüncü aşama cephe kaplamasını, kapı ve pencerelerin montajını ve iç tesisatın döşenmesini kapsar. Bu noktada kompleks tamamlanmış bir görünüme kavuşur; bu da daire fiyatlarında kendini gösterir.

Son aşamada kompleks işletmeye alınır ve daireler sahiplerine teslim edilir. Geriye kalan boş alanların sayısı bu noktada sınırlıdır, dolayısıyla gayrimenkul fiyatı en yüksek seviyesine ulaşır.

Dairenin fiyatını hangi etkenler yükseltir?

Değer artışının başlıca nedeni risklerin azalmasıdır. Başlangıç aşamasında konut kompleksi yalnızca belgelerde vardır, bu yüzden alıcı bir bakıma parasını gelecekteki bir projeye yatırır. İşler ilerledikçe tehlikeler azalır; onlarla birlikte geliştiricinin erken alıcılara sunduğu avantaj da ortadan kalkar.

Gayrimenkulün fiyatına finansal etkenler de tesir eder. Projenin başında şirketin, arsayı satın almak, tasarım işlerine ve inşaata başlamak için ek sermayeye ihtiyacı olur. Erken satışlar, fon toplamak için çoğu zaman banka kredisinden daha elverişli bir yoldur; bu nedenle dairelere daha iyi koşullar tanınır.

Fiyat değişimini inşaat maliyetlerindeki artış da tetikler. Malzemenin, iş gücünün ve lojistiğin pahalılaşması, dairelerin nihai maliyetine de yansır. Üstelik Tbilisi'de inşa halindeki dairelere talep yüksek, çok daireli projelere uygun arsaların sayısı ise sınırlıdır; bu da piyasada fiyatların yükselişini hızlandırır.

Çevredeki ortam da etkisini gösterir. Projenin inşaat döneminde bölgede sık sık ticari ve yeme-içme mekânları açılır, eğitim kurumları eklenir, yol altyapısı düzene sokulur. Bu tür değişiklikler mahallenin çekiciliğini, onunla birlikte gayrimenkulün değerini de artırır.

Fiyat artışının bir başka nedeni, tamamlanmış kompleksin yerinde değerlendirilebilmesidir. Alıcı, binanın cephesini, avlusunu, ortak alanlarını, asansörlerini ve kompleksin çevresini artık görebilir. Ayrıca daire oturmaya hazırdır; yeni eve taşınmak için uzun süre beklemek gerekmez. Bu avantajlar, tamamlanmış projedeki dairenin nihai değerini de yükseltir.

Hangi özellikler projenin yatırım değerini artırır?

Her konut kompleksinin fiyatı aynı hızla artmaz. Farkı, projenin konumu, konsepti, altyapısı ve iş ortağı markaların itibarı belirler.

Başlıca etkenlerden biri konumdur. Gelişmekte olan bir mahallede, ulaşım kavşaklarının yakınında inşa edilen bir kompleks, şehir merkeziyle ve ana otoyollarla bağlantısı daha az zaman alıyorsa özellikle rağbet görür. Buna örnek, Noe Ramişvili Caddesi'nde inşa edilen Maqro City Tbilisi. Samgori metrosuna yakın konumdaki konut kompleksinin çevresinde "East Point" alışveriş merkezi ve Tiflis Uluslararası Havalimanı bulunuyor. Yoğunluğun az olduğu saatlerde şehir merkezine yolculuk yaklaşık 15 dakika sürüyor.

Gayrimenkulün değerine kompleksin konseptinin kendisi de etki eder. Konut alanlarının yanı sıra ticari ve ofis bölgelerini de içeren projeler, hem oturma hem de yatırım açısından daha fazla ilgi çeker. Maqro City Tbilisi bu ilkeyle inşa ediliyor. 100.000 metrekareye yerleştirilen proje, konutların yanı sıra bir iş merkezini, spor altyapısını, dinlenme parklarını ve bir anaokulunu kapsıyor.

Dairenin fiyatı, inşaat ilerledikçe birkaç etkenin tesiriyle değişir. Projeyle ilgili riskler yavaş yavaş azalır, inşaat maliyetleri artar, çevredeki alan gelişir ve konut kompleksi tamamlanmış bir görünüme kavuşur.

Maqro City Tbilisi'nin inşaatı hızla sürüyor; bu nedenle projedeki daireleri iç taksitle ve elverişli koşullarla satın almak mümkün. Projenin özellikleri ve ödeme koşulları hakkında ayrıntılı bilgiyi satış ekibi veriyor.